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全球最大的公开发行:不要担心房价下跌、经济危机、新浪金融和经济

    资料来源:WEEX(除草机)对于世界上大多数人来说,他们可能不买股票或买基金。他们不看金融新闻。但是当涉及到经济泡沫和下行危机时,他们首先考虑的是房价。在最近的一项研究中,全球最大的公开发行公司Vanguard指出,供应、利率和外国投资是许多国家新一轮价格上涨的“罪魁祸首”。然而,进入调整周期的房价并非“洪涝灾害”,“房价下跌=经济危机”并不成立。2005年,Vanguard对澳大利亚、加拿大、英国和美国四个发达国家的大型房地产市场进行了研究,探讨了房价上涨的原因以及房价与经济周期的关系。澳大利亚和加拿大房价高估背后的故事是,我们需要首先解决“永恒”问题,房价何时会下跌?多少钱?Vanguard指出,通过传统的估价方法,这四个国家的房地产市场似乎令人担忧,尤其是能够反映家庭消费能力的价格收入比和贷款比。所有四个市场的估值都处于历史高位,尤其是在澳大利亚和加拿大。这两个国家的房价不仅迅速上涨,而且家庭抵押贷款的压力也明显加大。毫无疑问,上述宏观数据只能反映房地产市场上涨的一个方面。但在剥离后,Vanguard指出,住房供应、低利率环境和外国投机者是房价上涨的主要原因。(利率、住房供应、外国投资者是影响这四个国家房价的主要因素,来源:Vanguard)。对于在澳大利亚、加拿大和美国觊觎房地产的投机集团来说,悉尼、墨尔本、多伦多、温哥华、纽约和旧金山等大城市的房价似乎有些偏高。通过上面的图表修改房价是不可避免的,但是没有可能预测房价何时会提前达到高峰。然而,Vanguard认为,一年内短期的房价调整可能会对经济产生更大的影响,看起来更像是经济衰退。但如果修正期超过三年,对经济的影响将越来越小。如果房价继续上涨,将对这些国家的经济和家庭有好处。由于次贷危机的影响,人们通常把房价的下跌与经济危机联系在一起。Vanguard认为不可能再现类似的场景。随着新房流入市场,澳大利亚的房价将趋于稳定,而央行加息将阻止加拿大房价上涨。唯一的问题是,当收入增长放缓时,这些国家的家庭如何应对更高的债务压力。美国房价的支持将取决于供给。单户住房供应的减少和25-34岁人口的增加(首次购房者刚上架)阻碍了美国房价下跌的可能性,即使房价上涨,抵押贷款利率上升,房屋所有权减税也降低。对于英国房价而言,先锋公司预计未来几年不会有太大的增长空间。一系列宏观审慎措施对市场依然有效(抑制投资性购买)。随着谈判的进行,伦敦的房地产对外国投资者的吸引力需要受到质疑。随着当地劳动力市场的紧张,英格兰银行也开始提高利率,这也将抑制房价。此外,Vanguard的研究显示,在美国、英国、加拿大和澳大利亚,移民对房价的影响很小,但是FDI占GDP份额的增长率与房价增长有关,但是从粗略的数据来源来看,只能说是存在一定的联系。Vanguard说,房价变化对经济的影响通常来自两个方面:消费和投资。在房价上涨阶段,房价的升值使得房主可以借到更多的钱,从而产生“财富效应”来促进消费,而房价的下跌也会抑制消费。过度借贷常常被认为是房价下跌导致经济衰退的最常见原因。在投资领域,房价的上涨将刺激对住房建设和建筑业的投资。房屋建筑商、房地产代理商和买家都需要根据未来几年的预期做出决定。因此,房地产市场指数的变化往往是经济环境变化的前兆。下表显示了1970年到2018年美国、英国、加拿大和澳大利亚14次经济衰退期间住宅投资的变化。Vanguard提醒我们,在经济低迷时期,投资波动更加剧烈。(住宅投资是一个非常重要的经济领先指标。资料来源:先锋)。房价下跌能引发多少经济衰退?根据Vanguard的计算,在当前的衰退中,美国、英国和加拿大(不包括澳大利亚,因为澳大利亚几十年来没有发生过经济危机)经济衰退的可能性很低。当房价下跌20%时,引发经济危机的概率不到40%。但Vanguard表示,如果房价下跌引发其他资产下跌(股市5%,信贷息差25个基点等),引发经济危机的可能性将大大增加。Vanguard认为,尽管房价会下跌,但不会影响澳大利亚、美国、加拿大和英国的经济预期。和其他资产一样,房地产价格总是有涨有跌的周期。最重要的因素不是趋势本身,而是市场的耐心和纪律。新浪声明:新浪为了传递更多信息而张贴这篇文章并不意味着它同意自己的观点或确认自己的描述。本文的内容仅供参考,不构成投资建议。投资者根据自己的风险进行操作。免责声明:由媒体合成的内容来自媒体,版权属于原作者。请联系原作者并获得复制许可。本文的观点仅代表作者本人,而非新浪的立场。如果内容涉及投资建议,仅供参考,不作为投资的依据。投资是有风险的,所以我们进入市场时需要谨慎。责任编辑:陶然

欢迎阅读本文章: 叶老师

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